休眠担保とは
相続手続きに際して登記簿を確認していると、明治・大正・戦前・昭和（戦前・戦後直後）時代の古い抵当権や質権を見つけることがあります。
このような抵当権や質権は、休眠担保と呼ばれています。
「休眠」とはいっても、登記上は有効な抵当権です。
このような抵当権は実際上はもはや債権の担保としては機能していないことが多いですが、だからといって不動産の所有者（登記名義人）や登記所や登記官が勝手に抹消手続きをすることはできません。
抹消する場合は一般の抵当権と同じように、申請書とともに抵当権者の書類（弁済証書や登記済証など）を提出しなければなりません。
つまり、抵当権を抹消するにはいくら古くても、抵当権者の協力が不可欠であるということになります。
とはいっても、明治～昭和時代の古い抵当権の場合、登記されている抵当権者に相続が生じたり、会社が存在しなくなっていることも多く、抵当権者からの書類を用意できない・抵当権者の協力が得られないということもしばしばです。
そのため、抵当権者の所在がわからない場合に不動産の所有者（登記名義人）だけで抹消手続きができる制度（特例制度）があります。
ただし、下記でご案内のとおりその特例制度を利用するにはいくつかの要件をクリアしている必要があります。
そのため、特例制度を利用できないこともあり、そのような場合は裁判を起こして勝訴判決を得るなどして抵当権を抹消していくことになります。
休眠担保を抹消する方法
抵当権者の所在が分からない場合に、所有者だけで抵当権を抹消する方法は次の３つです。
①完済したことを証明する書類を提出する方法
②債権全額を供託する方法
③裁判の勝訴判決を得る方法
①完済したことを証明する書類を提出する方法
この方法は、抵当権者の所在が不明ではあるが、抵当権者（債権者）から交付された借入債務の全額を弁済してことを証明する書類などが提出できる場合に利用できます。
必要書類
次の書類等が必要になります。
抵当権者の所在が不明であることの証明書とは
抵当権者が個人の場合と法人（会社）の場合で異なります。
・個人の場合
抵当権者の現在の所在も死亡の有無すら不明である場合です。
所在とは、住所よりも広い意味と考えられているので、勤務先などがわかれば所在不明とは言えません。
また、死亡していることが判明した場合は、相続人全員の所在を調査することになります。
所在不明であることの具体的な書類は、抵当権者あてに配達証明付郵便を送付し、「不到達」であったことが証明書類となります。
一方、当初、調査前は抵当権者の所在が判明していなかったが、戸籍謄本や住民票等を調査していく中で抵当権者や相続人が判明した場合は、所在不明ではないのでこの制度は利用できません。
判明後も抵当権者の協力が得られない場合は、裁判手続きによって抹消手続きを進めていくことになります。
・法人（会社）の場合
管轄の登記所にて閉鎖登記簿謄本を調査します。
閉鎖登記簿謄本が破棄済みであったりして取得できなければ所在不明と判断できます。
一方、閉鎖登記簿謄本が取得できた場合、所在不明とは判断されないので、この制度を利用することはできません。
閉鎖登記簿謄本は取得できることが多いので、法人の場合はこの制度を利用することが事実上困難です。
この場合は、裁判手続きによって抹消手続きを進めていくことになります。
完済していることの証明・契約関係書類
まず、この制度の大前提として債権者（抵当権者）に対して借りた債務を完済していることが必要です。
そして、債務を完済しているのであれば、債権者から領収書が交付されたり契約書関係の書類が返却されます。
この手続きでは、その領収書や借入の際の契約関係の書類が必要となります。
ただし、このような領収書や契約書類が手元にないからこそ抵当権抹消手続きができない事例が多く、この手続きの最大のネックといえます。
そのため、あまり利用されていない制度でもあります。
②債権全額を供託する方法
この方法は、抵当権者の所在が不明ではあるが、弁済期から２０年が経過しており、利息や遅延損害金を含む債権の全額を供託することができる場合に利用できます。
抵当権者の所在が不明であることの証明書とは
抵当権者が個人の場合と法人（会社）の場合で異なります。
・個人の場合
抵当権者の現在の所在も死亡の有無すら不明である場合です。
所在とは、住所よりも広い意味と考えられているので、勤務先などがわかれば所在不明とは言えません。
また、死亡していることが判明した場合は、相続人全員の所在を調査することになります。
所在不明であることの具体的な書類は、抵当権者あてに配達証明付郵便を送付し、「不到達」であったことが証明書類となります。
一方、当初、調査前は抵当権者の所在が判明していなかったが、戸籍謄本や住民票等を調査していく中で抵当権者や相続人が判明した場合は、所在不明ではないのでこの制度は利用できません。
判明後も抵当権者の協力が得られない場合は、裁判手続きによって抹消手続きを進めていくことになります。
・法人（会社）の場合
管轄の登記所にて閉鎖登記簿謄本を調査します。
閉鎖登記簿謄本が破棄済みであったりして取得できなければ所在不明と判断できます。
一方、閉鎖登記簿謄本が取得できた場合、所在不明とは判断されないので、この制度を利用することはできません。
閉鎖登記簿謄本は取得できることが多いので、法人の場合はこの制度を利用することが事実上困難です。
この場合は、裁判手続きによって抹消手続きを進めていくことになります。
債権の弁済期を証明する書類とは
この手続きでは、弁済期から２０年が経過していることが要件の一つになっているため、その要件がクリアできているかを確認するために、弁済期が確認できる書類が必要になります。
弁済期を確認する書類は、昭和３９年４月１日の不動産登記法の前後で取り扱いが異なります。
・昭和３９年の改正前の抵当権の場合
改正前の登記簿には原則として弁済期が記載されています。
したがって、当時の登記簿（閉鎖登記簿）を取得すれば弁済期を確認することができます。
＜弁済期が登記されていない場合＞
いくつか理由が考えられますが、弁済期の定めがないものであった場合は、弁済期が記載されません。その場合は、債権成立の日が弁済期になります。
・昭和３９年の改正後の抵当権の場合
改正後の登記簿には弁済期が記載されていないので、登記簿からの確認はできません。
そのため、抵当権設定当時の金銭消費貸借契約書（借用書）などから確認する必要があります。
それらもない場合は登記所と相談の上、申述書等を作成することとなります。
供託をしたことを証する書類とは
債権の弁済期から２０年を経過した後の債権、利息、損害金の全額に相当する金銭を供託したことを証する書面です。
具体的には、供託正本などが該当します。
③裁判の勝訴判決を得る方法
抵当権者が不明であっても供託する方法が使えなかったり、抵当権者が判明していても登記手続きに協力してもらえない場合に、裁判によって抵当権抹消登記についての勝訴判決を取得した上で、登記手続きをする方法です。
債権額や不動産の価額によって地方裁判所もしくは簡易裁判所に訴えを提起します。
また、抵当権者が法人（会社）であり、代表者が不明の場合は、清算人や特別代理人を選任する場合もあります。
訴訟の場合は、事案により選択肢が異なってくるので、事案ごとに検討していく必要があります。
休眠担保の抹消はまずは専門家にご相談を
休眠担保の抹消手続きは、事前準備や検討をすべき事項について、一般の抵当権抹消登記手続きと大きく異なります。
休眠担保自体は実質的な担保機能はないことが多いので、今すぐ担保に入っている不動産がどうにかなってしまう可能性は低いですが、何の手続きもしなければ自動的に抹消されることはなく（法律の改正などが無ければ）、永久に登記されたままです。
時間が経てばたつほど手続き的にはややこしくなってしまいます。
まずは、当事務所までお気軽にご相談ください。
登記簿などを確認し、現状の確認や想定される手続き等をご案内いたします。
当相談室では、初回無料で相談に乗っております。
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