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不動産登記手続きでよくあるご質問

主人が亡くなった際に住宅ローンについては団信(団体信用生命保険)によって返済しているはずです。それにもかかわらず、先日登記事項証明書(登記簿謄本)を取得したら、抵当権の登記が残っていました。これはどういうことでしょうか?また、金融機関から追加の支払いなど求められることはないのでしょうか。心配です。

まずは、団信により住宅ローンのお借入れを全額返済されているのであれば、金融機関などから追加の支払いなどを求められることはありませんのでご安心ください。
また、住宅ローンを完済されていても(お借入れ残高がゼロになっても)、お借入時に設定された抵当権の登記は自動的には消えません。完済時に金融機関から交付された書類などを使い、管轄法務局で「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。

住宅ローンの完済

住宅ローンをお借入れされる際に、お借入期間中の万一の場合に備えて団体信用生命保険=団信に入ることがあります。

団信に入られている場合、お借入期間中に万一のことがあった際は、住宅ローンの残債はすべて保険で返済されることになっています。

また、住宅ローンをお借入れされた際は、お借入れを担保するためにご自宅に抵当権設定登記をすることが一般的です。この抵当権はお借入れを担保するためのものですから、お借入れがゼロ=完済された場合は不要なものとなります。

ただし、不要となったといっても登記されている抵当権設定登記が自動的に抹消されることはありません。また、金融機関などが法務局へ連絡し抹消してくれるなどという制度もありませんし、お借入時や抵当権設定時とは違い、金融機関が主導して抵当権抹消手続きは行ってもらえないのが通常です。

そのため、抵当権設定登記を抹消するには、完済時に金融機関から交付される書類などと共に、自ら登記申請書を作成して法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。

なお、これは団信による返済に限らず、一般的な住宅ローン完済の場合も同じです。

抵当権抹消登記・必要書類

抵当権抹消登記は、登記申請書を作成し、解除証書などの書類とともに管轄法務局へ申請します。

一般的な必要書類・必要な情報は次の通りです。

①登記申請書(各自作成)
②解除証書・弁済証書など名称はいろいろ(金融機関から交付されたもの)
③金融機関の委任状(金融機関から交付されたもの)
④登記識別情報通知もしくは原契約書または両方(金融機関から交付されたもの)
⑤金融機関の会社法人等番号
※⑤の番号について金融機関からの書類に記載されていたり、金融機関の登記事項署名所のコピーが入っていたりすることが多いです。

法令上、抵当権抹消登記をいつまでに行わなければならないという規定はありませんが、上記③や⑤との関係から完済時からあまり時間が経っていると金融機関から交付された書類では登記できない場合があります。

ご心配の場合は弊所へご相談いただくか、管轄法務局の窓口などでご相談の上、追加もしくは差し替えが必要な場合は金融機関の窓口へお問合せください。

抵当権抹消登記・申請方法・申請窓口

抵当権抹消登記の申請の方法は、①管轄法務局の窓口に申請、もしくは、②管轄法務局への郵送です。

③電子申請(オンライン申請)の方法もありますが、電子証明書が必要なこと、専用ソフトをダウンロードしなければならないことなどから、あまりお勧めできません。

登記費用

不動産1個につき1,000円です。

これは登録免許税という税金ですが、登記申請書に収入印紙を貼ることで納付します。収入印紙は、法務局の窓口で申請する場合、法務局内もしくは法務局の近くで印紙売り場があります。郵送をする場合は郵便局などで購入します。

例えば、自宅の土地・建物に設定されている抵当権を抹消する場合、土地と建物で2個の不動産と考えます。したがって登録免許税は1,000円です。不動産の個数は登記簿の数で考えます。自宅の外見上は1区画に1棟の建物であっても、土地が複数の筆(ふで)に分かれていることもあります。また、建物の敷地以外に私道を持っている場合もあります。その場合は、その分の登録免許税も必要です。

不動産の数については、登記事項証明書を取得して調べるか、もしくは、金融機関から返却された抵当権設定契約書などに記載されている「不動産の表示」「物件の表示」欄の記載を確認すると良いでしょう。

 

申請書の作成

登記申請書は、法務省のホームページにひな型がありますので、そちらを参考にしてください。

法務省ホームページひな型はこちら

また、法務局の登記相談窓口でもいろいろと教えてもらうことができます。管轄の法務局の相談窓口をご利用ください。相談窓口は事前予約制の場合もありますので、事前に管轄法務局へお問い合わせください。

なお、電子申請(オンライン申請)の方法は、上記のひな型とは全く異なりますのでご留意ください(ここでの詳細は割愛します)。

ご不明な点はお気軽にご相談ください

その他、完済してから随分時間が経っている、相続登記が終わっていない、書類はあるけどその書類の金融機関はすでに合併などでなくなっている、などなど、抵当権抹消手続きについて、ご不明な点などございましたらお気軽に弊所までお問い合わせください。

その際、上記必要書類でご案内した書類などをお手元に置かれてお問い合わせいただきますとスムーズです。

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  • 平成18年
    司法書士試験合格
    試験合格の前後を通じて
    2か所の事務所にて勤務
    その後、千葉県習志野市にて開業
  • 二児の父

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